新政下房企融资地产信托基金式的运作案例 |
| 发表时间：2010-6-25 |
| 第五届中国地产金融年会上，来自信托业的一位嘉宾向本刊透露，最近几个月来，有多家信托公司发行了“准基金”模式的房地产信托计划，也即先以信托的方式募集一笔资金，然后主要以股权的形式投向多个房地产项目。在投资形式上，这种模式已超越了过去“先有投资标的再设立信托计划”的运作模式，转为“先建立资金池，再从项目池中选择具体项目进行投资”的基金型投资模式。 名为信托，实为基金 在北京王府井北大街和东四西大街交汇处东南角，有一个正待拆迁的地块——“王府井H2号地”，由项目公司北京和宸房地产开发公司拥有。由于紧邻王府井大街、东四大街和长安街，具有极其稀缺的旅游商务发展前景，该项目被规划为高端酒店式公寓。 不过，注册于平谷区金海角科技园区的和宸房地产公司似乎还不具备足够的资金以支撑这块土地的拆迁。 今年8月，北京国际信托投资有限公司发起“稳健系列房地产集合资金信托计划”， 以2亿元对北京和宸房地产开发公司进行增资。“北国投为项目的拆迁提供了足够的资金。”北国投一位高管表示。 增资后，北国投占该公司85%的股权，计划通过股本分红、转让项目公司股权等方式收回信托本金及相应收益。该信托计划设置了超优先级、优先级和次级受益权，超优先级信托单位预期收益为6.7%;优先级信托单位预期收益包括8%的基本预期收益及超额收益。 目前，2亿元资金作为增资款已划入北京和宸房地产开发公司验资户，北国投向项目派驻财务人员，对该公司的所有银行账户以留印的方式进行了监管，并建立了项目用款的审批用印手续。 但与传统信托计划不同的是，除了为北京和宸增资外，北国投的该信托计划还募集了更多资金，投资于土地一级开发项目、房地产二级开发项目，以及收购经营性物业和并购融资等多种类型投资。但相同的是，大多数都是以股权方式投资。据上述高管透露，目前该信托计划已投资了三个项目。 除此之外，本刊还注意到，中信信托发布的“中信天泰不动产投资信托基金集合资金信托计划”募集了人民币3.5亿元，以股权、债权等方式投资于天泰房地产开发公司在青岛、济南等山东市场的房地产项目，现已确定4个种子项目，优先收益权的年化收益率预计可达7%-20%.上述高管告诉本刊，为了防范风险，信托公司专门成立了由房地产专业人士、法律人士、财务人士共同组成的信托投资决策委员会，并设立“信托经理＋财务经理”的“双经理模式”，派遣信托经理和财务经理双人负责从项目及财务角度进行项目监控，并引入专业评估机构和律师事务所为信托计划提供服务，引入担保公司对优先级受益人的信托利益低于预期收益部分承担差额补偿责任，保证信托投资的风险可控性。 补充房企资本金 2008年底，为刺激投资，国务院调整了固定资产投资项目资本金比例，将普通商品房项目的资本金比例从35%调低至20%，商业地产项目的资本金比例调低至30%.表面上这降低了房地产投资的门槛，但因信贷不能用于拿地，面对飞涨的地价，不少开发商依然巧妇难为无米之炊。 “今年很多开发商发现，即使自有资金达到了政策规定的20%，也很难获取一块土地，因为当前拿地成本已经占据了项目总成本的50%-60%.”上述信托投资公司高管告诉本刊：“开发商要支付所有土地成本才能拿到土地证，四证齐全才能获得银行贷款，这就意味着，房地产企业20%的自有资金量已经远远不能满足拿地的需求，这中间有30%-40%的资金差额，这就需要由信托资金来补充。” 但因为一项新规，曾经被信托业引以为豪的夹层融资、过桥融资已经遇到政策瓶颈。今年10月初，银监会曾下发了《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，规定信托公司不能将债务性集合信托资金用于补充房地产开发项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。此举被视为减少房地产企业债务性融资杠杆的风向标。 “债务性融资可以交给银行来完成，监管部门希望信托更多地做一些权益性投资。”一位信托公司专业人士认为。 在堵住贷款式信托的同时，房地产企业拿地资金不足，给上述“类基金”式信托提供了巨大的市场机会。 更甚于住宅开发的是，对于商业地产而言，只有50%的资本金才能支撑起整个项目的开发。而商业地产金融产品很少，若债务融资杠杆过大，建成初期的租金往往不够支付每年的债务利息，“只有权益性资本才能忍受没有利润的特定时期，等物业养成之后从租金或销售回报中获得超额利润。现在很多投资人愿意参与商业地产的股权投资，等待未来获得可观的分红。这一块市场很大。”上述高管认为。 “以前我们常常碰到的难题是，开发商并不希望我们作为股东进入，但目前一些大中型开发商已经意识到与金融机构合作中角色的转变。”上述高管告诉本刊，今后将更多地跟开发商在企业的层面上合作，合作对象锁定区域龙头企业。“区域性公司的共同特点是：成功运作过品牌项目，当前手里有几个项目，分布于有发展潜力的区域，还想进一步壮大。我们通过公司自建的私人财富管理中心募集来大量资金，形成一个稳定的资金池，与区域龙头企业进行公司层面的合作，主要通过股权投资补充其项目资本金的形式，帮助它们抓住市场机遇，达到合作共赢的目的。”上述信托公司高管说。 |