华远地产“工程保证担保”制度简介 |
| 发表时间：2009-5-13 |
目前，房地产开发的工程建设领域存在许多问题，比如：购房人与开发商之间的房屋质量纠纷;工程承包企业履约能力参差不齐，导致工程质量不达标;开发企业实力各有强弱、工程款支付能力有限，导致劳务工资支付困难和各种社会问题等，这些问题都在考验着开发商，承包商，设备、材料商的企业实力和信誉能力。为解决此类诸多问题，给购房者提供质量优良、品质卓越的房屋产品，在房地产开发的工程建设领域建立良好的信誉机制，北京市华远地产股份有限公司率先在北京市房地产工程建设领域，引入“工程保证担保”制度。 2003年，建立了完整的工保证担保制度，开始在华远开发建设的“尚都国际中心”，“盈都大厦”项目中大力推行，开设的担保品种有：购房人为受益人的“房屋质量保修担保”，承包商为受益人的“工程款支付担保”、“材料、设备供货担保”，开发商为受益人的“工程投标担保”、“工程履约担保”、“工程保修担保”。 2004年初，针对工程保证担保在实践过程中存在的不足，完善现有担保制度，详细研究了担保制度与工程监理制度的衔接问题，房屋质量保修担保的保修、维修流程和索赔流程，工程承包企业信用等级管理和评定，同时确定劳务费支付担保研究方案。 工程担保制度是华远地产公司在房地产开发建设领域内的首创之举，势必为京城房地产行业带来巨大影响和好处，引入一个新型制度也必然困难重重，华远人将不断努力，为社会做出自身贡献，“来源于社会，回报于社会”。
随着北京市消费者对房地产投诉持续升温，多发的“入住纠纷”成为开发商与业主间主要纠纷之一，导致“入住纠纷”直接原因多源于商品房的质量差、面积缩水、维修服务不到位等几个方面。频发的“入住纠纷”及业主的各种“维权运动”，给百姓的购房置业留下了过多的阴影，严重的阻碍了防地产业的健康发展。少数开发商花样翻新的“质量承诺”或“质量宣言”也只是停留在口头或仅仅从问题的表面做做文章，毫无具体“章法”，不去寻找解决问题的根本办法，难以扼制纠纷的发生。华远地产公司引入国际通行的“工程质量保证担保制度”并创新性的推出“房屋质量保修保证担保”制，建“章”立“保”从根本上解决商品房质量及维修服务不到位等问题，让客户真正置业无忧。 起源于美国，至今已有一百多年的历史的工程保证担保，是一种经济合同的担保，是经济合同当事人为了保证经济合同的切实履行，经过协商一致而采取的促使一方履行义务，满足他方权利实现的一种保障手段。工程保证担保采用市场经济的手段，引入保证人作为第三方对建设工程中一系列合同的履行进行监管并承担响应的责任，是一种促使参与工程建设各方守信履行的风险管理机制。该项制度以经济责任链条建立起保证人与建设市场主体之间的责任关系，能够有效的维护建设市场秩序，保障工程建设的顺利完成。工程保证担保是一种风险控制机制，它所控制的风险是合同履行的风险，即因被保证人履行合同的违约行为为给权利人(受益人）造成经济损失的风险。 目前，许多国家都在建设法律法规中对于工程担保制度做出了专门规定，许多国际组织和许多国家的行业组织在标准合同条件中也具体包含有工程保证担保的相关条款，在工程建设项目中实行工程保证担保制度已经成为建设工程风险控制的国际惯例。在我国，工程保证担保制度处于初建阶段，然而对于建设市场改革来说，确是一项有效的重要措施。许多省市都在积极地进行相关的立法工作，在未来几年内，工程保证担保制度将会有一个广泛、迅速的发展。 为适应加入 WTO 参与国际竞争与世界接轨的需要，为了充分保障购房人的利益，华远地产公司为购房者购买了“房屋质量保证担保”。购房人在与开发商签订《商品房买卖合同》，(被保证人）将房屋交付购房人(权益人）使用时，担保公司将向购房人正式出具一份《房屋质量保修保函》。 在保证期间，若权益人购买的房屋(限于房屋套内建筑面积部分）及配套装置发生质量保修问题，而被保证人或有关责任人在房屋保修期内未按《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》的规定履行房屋质量保修义务，权益人有权依据保函和《房屋质量保修保函理赔程序》在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任;即对被保证人应履行而未履行上述义务，以及迟延履行上述义务给权益人造成直接财产损失以及权益人为防止或减少房屋及其配套装置和房屋内的财产损失所支付的必要的、合理的费用予以赔偿。 保证期间按照《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》所规定的保修项目的保修期限划分，一部分保修项目的保证期限到期，该部分的保证责任自动解除。 发生保函项下的违约事故时，权益人可以按照《房屋质量保修保函理赔程序》提出索赔，填写保证人统一印制的《索赔通知书》，由权益人或由其权的代理人签署。保证人在核实并确认被保证人违约及其造成的损失后，依照主全同和保函的约定承担保证责任。权益人提出索赔时，由保证人对责任和损失进行核定，对核定结果没有争议的部分可先行赔付，对有争议的部分由保证人过年头与权益人和被保证人协商处理措施。协商不成的，可以委托经权益人、被保证人和保证人三方协商选定的鉴定机构对事故责任和损失进行鉴定，做出质量问题和直接损失的鉴定书。 此次华远地产公司推出的“房屋质量保修保证担保”受到业界的普遍关注、和客户们的一致好评，它为华远地产实现“诚信、公正、规范、以人为本”的目标夯实了基础，为地产界彻底根除物业纠纷提供了切实可行的良策。
尊敬的先生 / 女士： 北京市华远地产股份有限公司作为一个具备实力、注重品牌的房地产开发企业，希望与具有实力的企业建立合作关系，并感谢这些企业对华远事业的支持。 北京市华远地产股份有限公司是我国第一家将工程保证担保机制全面引入建设开发项目的房地产开发企业。迄今，已在海润国际公寓项目、尚都国际中心项目、盈都大厦项目、昆仑公寓(暂定名）项目的开发建设中，全面实行了工程保证担保制度，是北京市城乡建设委员会的首家试点单位。 华远推行“工程保证担保制度”意义在通过完整的担保制度建立“信誉机制”，通过各合作伙伴和华远的优良合作，最终达到公司产品质量好、品质高、客户满意的最终目标。实现客户、开发商、承包商、材料设备商各方“共盈”的目的。此外，通过担保的实施，鼓励信誉良好的承包企业、材料设备商更好的合作履约，同时为信誉良好的企业创造更多的参与机会，降低双方的建设成本，逐渐形成整个华远的战略发展联盟体。
工程担保知识 • 什么是工程保证担保 工程保证担保引入保证人作为第三方，对建设工程中一系列合同的履行进行监督并对违约承担责任，是一种促使参与工程建设各方守信履约的风险管理机制。开发商、承包商、保证人三者之间形成保证担保关系。开发商和承包商是合同的主体，在不同的担保品种下，设定一方为被保证人，另一方为权益人(受益人），在被保证人不履行合同义务给权益人造成损失的情况下，权益人可以要求保证人承担保证责任。 • 为什么华远在建设工程项目中实行工程保证担保 工程保证担保是控制工程建设履约风险的一种国际惯例，在国外已有一百多年的历史。工程保证担保是工程管理科学化、系统化的重要组成部分。能够提供符合要求的担保成为承包商承揽华远工程项目的一个必要条件。 为了保障工程建设目标的实现，华远以改革和创新的精神，在开发的建设项目中全面推行了工程保证担保，通过推行工程保证担保促使建设各方主体树立诚信守约意识，加强诚信履约的自觉性;通过预控、程控、终控多种手段并用，形成一种保护守约行为、惩戒违约行为的环境，通过建立和实施索赔机制，规范合同当事人的履约行为最终实现合同目标。目前，工程保证担保是华远在建设项目管理过程中采用的预防、控制项目质量和进度等合同履约风险，提高产品信誉度和服务质量的一个重要法律手段。 • 实行工程保证担保有哪些作用，与工程保险由什么区别？ 建设工程项目大多是投资大、工期长，在建设过程中不可预见的因素较多。因此，工程建设参与各方包括开发商、承包商、材料设备供应商等都面临着各种风险。为了有效的防御风险，避免或减少损失的发生，通常都应用工程保险和工程担保这两种方式控制风险。 工程保险针对的是因自然灾害和意外事故给保险标的和被保险人造成损失的风险。其功能在于，当保险事故发生后，被保险人可以及时得到经济上的补偿。 工程保证担保针对的是合同履行的风险，即因被保证人不履行合同给权益人(受益人）造成经济损失的风险。与保险相比，工程保证担保的目的是使工程顺利完成，而不仅仅是赔偿。因此工程保证担保更注重违约风险的事前防范，和事中控制，要采取措施尽量减少合同违约的发生，违约情况发生后及时采取措施予以纠正。同时承担合同违约给权益人(受益人）造成经济损失的补偿责任。 • 在华远开发的建设工程项目中实行了哪些工程保证担保品种 目前，华远开发的建设工程项目提供的工程保证担保品种包括：投标保证担保、履约保证担保 ( 包括承包商、材料设备供应商、分包商履约保证担保 ) 、业主支付保证担保、劳务工资支付担保、保修保证担保 ( 包括主体工程、装修工程、材料设备 ) 以及以购房人为权益人的房屋质量保修保证担保。 • 如何申请工程保证担保 以投标保证担保为例，投标申请人(或中标人）应按照招标文件要求的时间向保证人索取申请资料，按期向保证人递交申请、提交保证人要求的资料，经保证人审核同意后，与保证人签订《委托保证担保合同》，申请人履行反担保等合同义务，保证人为申请人向招标人提供保证担保，出具投标保函(中标后提交履约保函）。 • 取得担保需要具备哪些条件 申请人应当是经过年检、具有合格资质、具有履行合同能力的企业法人或其分支机构、经济组织。向保证人提交符合要求的资料，按照与保证人的约定交纳保费，办理反担保手续。在条件具备时保证人出具保函。 • 什么是保函 保函是指保证人应被保证人书面申请，向权益人出具的一定担保金额的书面保证，为被保证人投标、履约、保修、支付工程款等行为担保，保证在其未能履约时，保证人代为履行义务或赔偿损失。 保函金额是保证人所承担的最高赔偿额，履约担保一般为主合同金额的一定比例。 • 什么是保函的有效期间 保函的有效期间即保证担保的期间，保证人只对在保函有效期间内发生的违约事件并且在保函有效期间内提出索赔的情况承担保证责任。保函的有效期间一般都长于所担保的合同的履行期。 • 什么是保费，保费的计算方法 保证人在提供保函时就承担着风险，每一个保函是一种资金信用。保费就是保证人提供这种信用时收取的一定的费用。保费 =保函金额×费率×保证期间，保证人一般要求申请人于保函出具前将保费一次性支付。保费费率一般在0.6%－0.8%每年。 • 什么是反担保 所谓反担保是指保证人为被保证人向权益人提供保证担保时，由被保证人或被保证人之外的第三人向保证人提供的确保在保证人承担保证责任后，对债务人的追偿权得以实现的一种担保制度。包括：现金反 保证、银行保函反担保、抵押反担保、质押反担保。 • 保函金额、反担保金、保费如何计算 举例说明：华远开发的某项目的幕墙工程进行招标和施工，合同价为 1000 万元，投标有效期 3 个月，施工工期 6 个月，保修期 2 年。 投标担保：保函金额为 20 万元，反担保保证金足额交纳 20 万元。 保费 =保函金额×费率×保证期间=20万元×0.6%×0.25年=0.03万元，一般小于500元时按500元计。 履约担保：保函金额为合同价的 30 %，小计 300 万元;反担保包括现金反担保和其他，现金反担保为保函金额的 30 %，小计 90 万元，剩余 70 %采用其他反担保形式。 保费 =保函金额×费率×保证期间=300万元×0.6%×0.5年=0.9万元。 保修担保：保函金额为合同价的 10 %，小计 100 万元;反担保包括现金反担保和其他，现金反担保为保函金额的 50 %，小计 50 万元，剩余 50 %采用其他反担保形式。 保费 =保函金额×费率×保证期间=100万元×0.6%×2年=1.2万元。 • 什么是投标保证担保 保证人在投标人投标之前，对投标人进行严格的资格审查，向招标人出具投标保函，保证中标人将与招标人签订合同并将提供招标人所要求的履约、预付款等保函。如果中标人违约，则保证人将在保额内赔付招标人的损失。投标保函金额一般在 5 － 100 万元不等，反担保保证金为保函金额的 100% 。 • 投标保证担保的作用 投标保证担保可以有效遏制投标中的投机行为和恶意串通损害招标人利益的行为。保障招投标活动选择理想的中标人并顺利地签订合同，有效地维护招标人的利益。 13 ．什么是履约保证担保 履约保证担保，是承包商在与业主签订施工合同时向业主提交的第三方的担保，保证其按照合同约定全面和实际地履行其合同责任和义务。承包商不履行合同的，业主可要求保证人在保函金额内承担保 证责任。保证人在承担保证责任后，可依法向承包商追偿。 根据开发项目的不同，承包工程项目的不同而区别，履约保函的保函金额一般在 10%至40%之间 保证担保公司提供的履约保函一般为有条件的保函，即在业主提出索赔时必须提供承包商违约的证明，保证人核实后才承担保证责任。履约保证担保也可以适用于分包合同、材料设备供货合同的履行。 • 履约保证担保的作用 工程建设项目投资巨大、工期长、参与者众多，从其筹划、设计、建造到竣工后投入使用，整个过程都存在着各种各样的合同履行风险。工程建设的任何一方出现违约行为，都有可能对建设工程的成本、工期、质量造成不利影响，甚至付出重大的代价。 由于保证担保具有将信用风险转移回风险源本身的作用，使承包商在主观上消除不认真履约的动机，加强自律、信守合同，增强了承包商履约的自觉意识，从而降低违约事件的发生概率。保证人为维护自身的经济利益，在提供保证担保时，必然要对申请人的资信、实力、履约记录等进行严格审核，并通过制约机制对履约过程进行监督，从而促使当事人提高素质、规范行为，保障合同正常履行。 在担保过程中，保证人采取各种措施加强对承包商合同义务履行的监督和制约，避免承包商出现违约行为或使违约行为得以及时纠正。在承包商不能履约的情况下，保证人代为履约或赔付可以使业主免于损失或减少损失。 • 什么是业主支付保证担保 在建设工程施工合同中，开发商(业主）和承包商是互负合同义务的。开发商最重要的合同义务就是按照合同约定的条件、时间、金额向承包商支付工程款。如果开发商不能严格履行支付工程款的义务，不仅会损害承包商的利益，还会对工程项目产生严重的影响。 业主支付保证担保是以开发商(业主）为被保证人，以承包商为受益人(权益人），保证开发商严格按照合同约定的条件、时间、金额向承包商支付工程款的保证担保。如果开发商违约，承包商可以依据业主支付保函规定的条件在保函金额内要求保证人承担保证责任。 业主支付保证担保可以采取一般保证责任的方式，也可以采取连带保证责任的方式。 • 业主支付保证担保的作用 业主支付保证担保可以约束开发商严格履行支付工程款的义务，保障承包商的合法权益，促使工程项目建设的顺利进行。在我国目前工程款拖欠比较严重的背景下，实行业主支付保证担保具有重要的意义。 • 什么是保修保证担保 保修保证担保也称质量保证担保，是保证人为承包商提供的、保证在工程保修期(国际上称为缺陷责任期）内出现质量缺陷时，承包商应当履行维修义务的担保。保修保证担保可以单独出具保函，并在工程完成时以保修保函来替换履约保函。保修保证担保也可以包含在履约保证担保之内，这时履约保证担保有效期要相应地延长到工程保修期结束。 • 保修保证担保的作用 实行保修保证担保，对于促进承包商加强质量管理，避免出现质量缺陷，严格履行约定的保修义务，具有有效的约束作用。可以有效地维护业主或房屋使用人的合法权益。 • 什么是房屋质量保修保证担保 房屋质量保修保证担保是保证人为开发商(被保证人）在保修期内按《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》(以下称“主合同”）的约定履行保修义务，而向购房人(权益人）提供的担保。若非因购房人或不可抗力的原因，开发商没有按照上述文件的约定履行保修义务的，购房人有权要求保证人代为履行合同义务或赔偿损失。 在保证期间，若购房人购买的房屋(包括房屋套内建筑面积部分和公共部分）及配套装置发生质量保修问题，而开发商或有关责任人在房屋保修期内未按《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》的规定履行保修义务的，购房人有权依据保函和《房屋质量保修保函理赔程序》，在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任：即对被保证人未按上述约定履行义务给权益人造成的直接财产损失以及权益人为防止或减少房屋及其配套装置和房屋内的财产损失所支付的必要的、合理的费用予以赔偿。 • 房屋质量保修保证担保的作用 1．房屋质量 保修保证担保的设立，在购房人、保证人与开发商之间建立了三方的责任关系链条，有利于促使开发商全面履行保修义务，维护购房人的合法权益。 2． 设立房屋质量保修保证担保，有利于在工程建设中控制工程建设的质量，促使开发商更加严谨、负责地进行工程质量管理。 3． 在房屋交付使用后，开发商会认真负责地完善物业管理系统及相关规章制度，提高物业管理服务水平。 4． 在开发商不按照约定履行保修义务时，购房人可以不再找开发商，持保函要求保证人承担保证责任。 5． 开发商能够自己出资为购房人提供房屋质量保修保证担保，充分表明了其对工程质量的信心和为购房人提供优良服务的态度。
华远地产、担保公司于 2004年1月15日召开“2004年担保框架工作第一会议”。双方总结了 2003年担保工作的完成情况，去年华远地产开发建设的“海润国际公寓”、“尚都国际中心”、“盈都大厦”项目均实施了“担保制度”。包括：工程投标担保、工程履约担保、工程保修担保到工程款支付担保和对购房客户的“房屋质量保修担保 ” 。去年的担保工作取得了成果，积累了经验，也存在不足。为使担保制度与房地产开发更好结合，在北京房地产行业推行担保制度，针对担保工作中存在的问题，华远地产与共同完善房地产开发过程中的担保制度。 2004年2月11日双方召开“2004年担保框架工作第二会议”。本次会议，双方确定了2004年担保框架工作规划和工作计划，确定了2004年初华远－担保工作目标。并就“华远分承包商工程担保信誉评价体系管理办法”;“担保公司和监理公司结合办法”;“华远－担保指南手册”;“华远－担保联合工作手册”;支付担保研究、施行;担保宣传推广工作;项目担保示范文本等问题进行研究讨论。 2004年3月3日，华远地产公司、长安担保公司和京精大房监理公司在华远大厦召开了“华远 2004年担保框架工作第五次会议”。为了把担保机制与监理现场管理有机的结合，加强双方的配合、协调、管理工作，更好的发挥在工程建设中的作用，本次会议与会三方讨论通过了“工程现场担保与监理联合管理办法”，此办法将适用于华远地产公司开发建设的工程项目。 担保与监理双方工作的结合是自始至终，是贯穿到各个项目的各个阶段。担保工作与监理工作要在信息沟通，资信等级评定与管理，对合同履约问题的协调与整顿，处理索赔及善后工作，制度完善等方面结合。 华远地产董事长任志强与华远地产市政工程部人员参加 “工程担保制度——建设领域的诚信与反腐败国际研讨会” 2004年4月13日，华远地产董事长任志强与华远地产市政工程部人员，参加了“工程担保制度——建设领域的诚信与反腐败国际研讨会”。 本次会议由中国清华大学、国际商会(International Chamber Commerce）、透明国际(Transparency International）联合主办，意在加强中外工程担保领域的学术交流和实际操作经验。参会组织和人员主要包括：国际商会代表，透明国际代表和大中华区负责人，美国 Chubb(丘博)保险集团，世界银行代表，中国建设部、保监会、最高人民法院，北京奥组委，中外各知名大学学者，中外各担保公司代表和深圳、厦门等实施工程担保城市的代表。 华远地产(中国•北京）是全部参会组织中，唯一的房地产开发商代表，任志强董事长简述了工程担保制度在房地产开发建设领域内的作用机理，介绍了华远地产在中国北京工程担保领域内的突出作用，在房地产开发建设领域内率先引入并大力推行工程保证担保制度，创新性的提出“房屋质量保修保证担保”，并初步建立了较完整的工程担保制度：以信誉机制为核心，形成有力的保证体系和执行体系。 华远地产担保工作内部汇报会 2004年4月22日，华远召开“担保工作内部汇报会”。华远公司的担保工作研究人员，就担保的品种、工程款支付担保、房屋质量保修担保(小业主)、信用评级、“工程现场担保工作实施办法”、担保指南手册、担保工作指导书、担保的下步工作等问题向公司高层领导做了全面汇报。公司领导做了重要指示，华远的工程担保公司将进入一个更新、更高的阶段。 |